Selling to Buy a Bigger Home? It May Be Rough in This Hot Market



Luis Gazitua puso a la venta su casa en Florida en abril cuando vio la afluencia de clientes de fuera del estado para comprar casas a precios que nunca había soñado.

A los pocos días de cotizar en bolsa, su casa de 3 dormitorios, 3 baños y 2800 pies cuadrados en un terreno de acres recibió tres ofertas en efectivo de $ 1.7 millones cada una. Eso es $ 700,000 más de lo que pagó en 2018.

Pero antes de que comenzara la guerra de las subastas, el corredor de seguros de Miami y padre de gemelos de 9 años sacó su casa del mercado.

“Hemos caído en el bombo publicitario; se ha vuelto atractivo. Vas a vender tu casa y ganar más dinero que nunca, pero ¿adónde vas a ir?” dijo el Sr. Gazitua, que no pudo encontrar nada que le gustara por menos de $ 3 millones.

Después de un largo año de casas estrechas, muchos propietarios están ansiosos por mudarse a espacios más grandes. Estos vendedores deberían aprovechar el calor en el mercado de la vivienda, pero la recuperación podría ser complicada.

A continuación, le mostramos cómo analizar los aspectos financieros y logísticos del tamaño del mercado de este vendedor.

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Con una casa más grande, los costos de mantenimiento también aumentarán; un cartel a la venta en Westwood, Massachusetts el año pasado.

Steven Senne / Prensa asociada

¿Estás listo para costos más altos de todo?

Algunos compradores pasan por alto el hecho de que las casas más grandes en vecindarios más agradables tienden a tener un impuesto a la propiedad alto además de otros gastos mayores.

“La primera pregunta que les hago a los clientes es, ¿pueden pagar los impuestos a la propiedad en esta nueva ubicación?” dice Amir Noor, director de planificación financiera de United Financial Group, con sede en Long Island, NY

Con una casa más grande, los costos de mantenimiento también aumentarán dramáticamente. Recuerde tener en cuenta el mantenimiento de las nuevas comodidades, como una piscina o un espacio al aire libre. Cualquier corrección que pueda necesitar hacer en una casa más grande también costará más.

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Cronograma de venta de su vivienda y calendario de compra

Es arriesgado vender su casa antes de saber dónde va a aterrizar.

Algunos agentes de bienes raíces recomiendan que incluya en su contrato que la venta de su casa está condicionada a encontrar una nueva casa para comprar, y también puede estipular que desea cerrar las administraciones judiciales simultáneamente.

“La gente solía desconfiar de esto”, dice José Luis Mejía, un agente de bienes raíces del área de Los Ángeles. “Pero debido a que este es un mercado tan fuerte y competitivo, cuanto más ayuda un comprador al vendedor con su enfoque, más probabilidades hay de que acepten su oferta”.

Pero si bien puede tener ese tipo de flexibilidad como vendedor, de repente tiene que lidiar con un mercado competitivo como comprador, y es posible que su vendedor no quiera esperarlo cuando docenas de ofertas están llegando al mismo tiempo.

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“En este mercado, con una contingencia, no obtendrá esa nueva casa, alguien más se la va a quitar”, dice Noor.

Ryan Firth, un contador colegiado y especialista en finanzas personales con sede en Houston, recomienda hacer una venta con arrendamiento posterior de las personas que compran su casa actual, para que pueda tener el dinero disponible para comprar la nueva propiedad sin ninguna contingencia, sin dejar de tener un lugar para recostar su cabeza.

Impuestos, aranceles, impuestos

Si ha vivido en su casa durante más de dos años y está casado en conjunto, puede evitar pagar impuestos sobre hasta $ 500,000 de las ganancias de la venta de su casa. Si es soltero, puede evitar pagar impuestos sobre las ganancias de $ 250,000.

Pero si ha vivido en su casa durante menos de dos años, o si no es su residencia principal, es probable que deba pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias de la venta.

Deberá completar un formulario 1099-S para informar cualquier ganancia, que puede solicitar incluir en sus documentos de cierre. Para obtener más información sobre las implicaciones fiscales de comprar y vender una casa, consulte la Publicación 530 del IRS.

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Considere buscar en otros mercados inmobiliarios

Un mercado inmobiliario diferente al que usted se encuentra puede tener opciones a considerar.

Geoffrey Ley, quien se muda por un nuevo trabajo, acaba de vender su casa de 4,000 pies cuadrados en Dallas para comprar una un poco más barata en Kansas City, invisible, con 7,500 pies cuadrados y una piscina.

“El mercado de Kansas City está tan ajustado como el de Dallas”, dijo. “Encontramos una casa mucho más grande de lo que queríamos, pero al menos tenía todo lo que queríamos”.

Sin embargo, si se va de una región en auge, tenga en cuenta que es posible que no pueda permitirse regresar. Gazitua vio a su vecino atrapado en esta situación cuando vendió su casa por un millón de dólares antes de la pandemia para mudarse a Chicago, pero luego cambió de opinión durante la cuarentena. Trató de volver a comprar en su antiguo vecindario, pero descubrió que en nueve meses los precios de la vivienda se habían duplicado.

“Yo lo llamo bienes raíces de alto riesgo”, dijo Gazitua. “Cualquier decisión que tome ahora tendrá consecuencias que cambiarán su vida, ya sean positivas o negativas”.

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¿Cuál debería ser su nuevo presupuesto?

Como upsizer, tiene una ventaja sobre los compradores de vivienda por primera vez en el sentido de que vender su casa generalmente le dejará con mucho más efectivo, siempre que haya acumulado algo de capital. Después de su pago inicial, no planifique más del 40% de sus ingresos brutos mensuales en el pago de su hipoteca, incluidos el mantenimiento, los impuestos y el seguro.

Si le queda una cantidad decente de efectivo una vez que vende, piense a dónde va.

Si bien puede parecer razonable reducir sus costos mensuales mediante un pago inicial importante, el Sr. Noor desaconseja pagar más del 25%.

“Mucha gente piensa que al reducir los pagos de la hipoteca, ahorrarán más”, dice. En cambio, recomienda mantener su pago inicial en un 20% o menos e invertir el resto de su dinero.

“Si reduce el pago mensual de su hipoteca en $ 500, probablemente lo gastará en salir a comer, comprar otro automóvil, lo que sea. Si tiene $ 50,000, casi siente que tiene que hacer algo responsable con él. Dinero”, él dijo.

Generalmente, cuanto más dinero ponga en su hipoteca, mejor será la tasa de interés que obtendrá del banco. Sin embargo, con las tasas de interés ya tan bajas, el incentivo no es tan fuerte en este momento.

El Sr. Noor también advierte que una vez que haya puesto dinero en su hipoteca, no podrá retirarlo tan fácilmente si lo necesita para mejorar la casa y hacer reparaciones, o para alguna otra emergencia.

“Su hogar es sólo un activo en la medida en que le brinda la seguridad de su hogar”, dijo.



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